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房产税箭已在弦 财富逻辑迎剧变
发布时间:11-170《股市动态分析》研究部  

10月23日,一则超级重磅事件牵动了全国人民的心:全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。简单讲就是,房地产税改革试点工作来了!

由于财税的改革是牵一发而动全身的大事,不仅影响财政收入,还会影响到公民的财产权,牵动着从中央到地方、从企业到居民的所有成员,影响着中国每位经济参与者的激励和利益。对于过去几十年里只要多买房、早买房便能充分享受经济发展的财富逻辑,在房产税真正推出之后,将要迎来剧变。

 

什么是房产税?

房产税和房地产税存在差异,但很多人却对两者的区别混淆不清。房地产税是涵盖范围较广的税收体系,具体覆盖房屋持有环节和交易环节,当前热议的房产税主要是针对房屋持有环节的税收(见图一)。

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值,并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。房地产税是综合性概念,包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,包含在房地产税范畴内。

 

图一:房产税和房地产税的关系

 

来源:政府官网、国盛证券交易所

 

房产税这个词并不新鲜,近年来重要会议及文件中多次提及。相比此前表态,本次人大常委会的决定进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。

我们将其中几个重点进行归纳:

1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅;

2、土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人;

3、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则;

4、按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区;

5、试点期限为五年。

 

开征房产税的缘由

在正式文件中,有这么一句话:“为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。”

从这句话中,我们可以看出房产税试点出台的目的,主要还是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展”。由这句话,以及结合各家研究机构的解读,我们大致可以归纳出四个主要的原因。

第一,调控房地产,严格落实“房住不炒”,增加保有环节成本。自2016年的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后,每年政府工作报告都以此定调当年房地产市场。此次试点地区预计将以房价上涨压力较大的热点城市为主,比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市;同时,扣除抵扣面积以后,对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。房产税的试点范围扩大有利于释放二手房供给并缓解一二线城市的房屋供给压力,用东北证券首席经济学家付鹏的话来说,就是将囤房、炒房人群手中的大量闲置房产换手到刚需(有需求,也买得起)人群手中。

第二,随着房地产大开发时代渐进尾声,土地财政难以为继,存量房时代到来,从土地财政向房地产税转型是大势所趋、形势所迫。根据第七次人口普查数据,2020年我国常住人口口径的城镇化率为63.90%,考虑到2.86亿农民工在农村留守的家属(其中,外出农民工16959万人,本地农民工11601万人),如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化,我国宽口径的城镇化率已经达到75%左右,发达国家的城镇化率普遍在80%-90%之间,快速城镇化阶段渐进尾声,土地财政难以为继。根据任泽平及其团队的测算,土地加税收成本占房价的6成左右。根据财政部数据,2020年地方政府与房地产相关收入总额:10.40万亿,其中国有土地出让金收入8.40万亿,5个房地产特有税种税收合计1.97万亿。2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.00%增至30.40%。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.10%升至37.60%。

第三,地方财政吃紧,房地产税试点,完善地方主体税,增加地方稳定的税收来源。当前我国地方收入压力大,主因地方政府隐性债务监管趋严和房地产市场不景气(见图二)2021年5月以来,房地产销售快速降温,9月商品房销售面积和销售额同比分别为-13.20%和-15.80%;土地大幅流拍,截至10月17日,实施土地集中供应的挂牌地块822宗,流拍地块266宗,流拍率高达32.40%,其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%。

 

图二:地方政府严重依赖土地财政

 

来源:泽平宏观

 

第四,房地产税在实现共同富裕中可发挥重要作用。房产是中国居民家庭的主要资产,房产作为居民财富差距的主要原因,征收房产税将有力缩小居民财产差距。2019年中国收入基尼系数0.465,高于0.40这一警戒线,财富差距在世界处于中等偏低水平、但快速上升,2020年中国财富排名前1%居民占总财富的比例升至30.60%。开征房产税既能调节高收入,也能为低收入群体的社会保障提供资金支持。

 

房产税试点的可能方案

2011年1月起,上海与重庆开展试点已有10年,为房地产税的推进工作积累了宝贵经验。但从财税转型、平抑房价的效果上看,试点工作仍有较大的提升空间。

首先是绝对税收规模有限。根据中金公司的报告,2011-2019年期间,两城市房地产税占一般公共财政收入的比重没有发生明显变化,稳定在1%-2%(见图三),远低于海外主要成熟经济体水平。

图三:上海与重庆房地产税占一般公共财政收入的比重

 

 

来源:中金公司

 

其次是试点实行后房价涨幅依旧不低。

当然,这并非意味着上海、重庆的房地产税试点工作对地方财税转型和稳房价毫无作用,其效果相对不显著可能与征税准则设计与具体执行环节存在的一系列问题有关。

从细则设计看,试点城市房地产税征收门槛高、税基小且税率整体偏低。主要体现为三方面:一、征收对象范围窄,仅对特殊物业或(试点办法实施后)两套及以上住房征税;二、应税家庭的免征点高,以上海市普通三口之家为例免征面积为180平;三、税率低,上海和重庆最常见税率为0.40%和0.50%。

另外,执行过程或存在房屋估计不准确、住房信息登记不完善等问题有待进一步改善。

本次房产税试点,在吸取上海、重庆试点工作的经验后,各大研究机构比较一致的观点主要有以下几方面:

1)从试点城市看,此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主,比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市;

2)从课税对象看,以存量房为基础征税的可能性较大,考虑历史遗留问题,大概率会有免征面积。此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一是其课税对象范围过小,上海仅对新购住宅征税,重庆仅对高端住宅征税。随着一二线城市进入存量房时代,增量住宅增速放缓,课税对象将以存量房为基础。但很多城市土著到了退休或已经退休的年龄,不少本地人收入也不高,如果每年都要交房产税对他们来说负担过重,存量房征税会大概率是有免税面积的,参考标准应该是各地的人均住房面积,30-60平方米均有可能。

3)从征税基础看,预计我国房地产税试点可能以市场评估价值为征税基础。基于发达国家、上海重庆方案的经验,有以虚拟租金或市场评估价值为征税基础两种方式,预计我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础,并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。

4)从税率看,大概率会采用超额累进制。总体可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率,且整体税率不会太高。我国征收房产税是要落实到“房住不炒”上的,打击投机囤积的行为是考虑之一,因此大概率也会采用累进税制。首先设置一个免征面积,然后对户主名下超过面积的部分征税,随着名下房产套数增多,征收的税率会逐步增加,原则上,三套及三套以上有可能被征收比较高的税率。根据央行2019城镇居民家庭资产负债调查结果显示,中国拥有两套住房的家庭占比为31%,拥有三套及以上住房的家庭占比为10.50%。预计试点城市将因城施策,税率一开始不会太高。

总之,房产税政策的试点,一定会把遏制炒房、遏制住房过度投资作为最重要的内容,提出十分有效的措施。

房产税箭在弦上,除去共识之外,目前争议点也还存在,主要是:

1)由于交易环节的契税、土地增值税等较重,开征存量环节的房地产税,能否降低交易环节税负;

2)如何解决解释民用住宅土地使用权年限70年和房地产税的关系及合理性,70年以后怎么办,能否给居民稳定预期。

 

财富逻辑迎剧变

房产税是一场意义重大而又深远的变革,对于房地产市场,对于居民财富的配置,都将产生巨大影响。

首先是房地产市场,虽然说房产税的目的既不是打压房价,也不是托底房价,但无论新房还二手房市场,短期都将承压。因为,在持有房产成本变高的情况下,多套房持有者可能会对空置房产进行短期集中抛售,二手房市场供给量增加,而投资型购房者需求将明显下降,刚需及改善型购房者处于房价下行预期考虑可能会暂时观望,导致二手房整体需求量下降,二手房价格将会承压。二手房与新房价差缩小,房价倒挂情况减缓,新房投资价值减弱,同时改善型购房者由于二手房市场的不景气,无法将已拥有房产出售变现购买新房。

尤其是投资型和改善型购房者,需求将明显下降。一二线热点城市人口呈净流入状态,供求本就较为紧张,可能还好一些,而非核心的三四线城市大多人口呈净流出状态,供需平衡或者供过于求,房价压力可能更大(见图四)。

 

图四:一二线城市人口流入放缓、三四线人口持续流出

 

来源:泽平宏观

 

有的观点是,房东可以将征税成本转嫁到租客手中。国盛证券认为,关于租赁市场,供给增多和转嫁房产税意愿影响对冲,价格或小幅波动,但不至于暴涨暴跌。尽管一些多套房持有者有将房产税的一部分转嫁给租房者的意愿,提高租金,但部分空置房产由于持有成本增高将流入租赁市场,供给或将增多,供需关系变化将导致租金下调。两类影响形成对冲,预计租赁市场的价格将小幅波动,而不会出现大幅的上涨或者下跌。

过去二十年,我国居民财富的主要逻辑就是“多买房、早买房”,我国居民的主要财富也是房产。房产税的推出,是对这一财富逻辑的重大改变。

房产税一个重要的诉求就是房住不炒。这里我们引用红塔证券首席经济学家李奇霖的观点:“从这个政策初心来看,未来如果把资产更多的配置到房地产,确实不太明智了,因为房产税只是调控房地产市场的手段之一,并非全部,从大方向来看,房地产调控政策的组合拳一定是引导居民储蓄逐渐减少对房地产配置的。”

如果一个住户有较多的住房,他可能会优化资产配置结构,卖掉多余的住房,变成存款。这个时候,拥有多套住房的住房拥有者,将成为金融机构眼里的高净值客户,相应地大类资产配置方案肯定就会跟上。

李奇霖认为,房产税对资本市场,对股和债可以说都是利好。

 

图五:主要国家住房市值概览

 

来源:泽平宏观

 

与房产税被授权试点的消息几乎同时,在2021上海全球资产管理高峰论坛上,中国银行行长刘金表示,随着居民可支配收入持续增加,以及房住不炒、养老第三支柱建设等政策的不断完善,居民资产配置的需求也呈现从拥有现金向拥有资产,从拥有房产到拥有金融资产,从单一配置到多元化配置,从境内投资到全球配置的趋势,对资产管理业务的需求持续、快速地增长。

中国证券监督管理委员会原主席肖钢也表示,居民财富构成,实物储蓄占比较大,金融储蓄偏低,财富结构不尽合理(见图五),将来投资金融资产比例应逐步增加,为养老做准备的养老财富也会逐步改善,同时存款占比将下降,或有更多资金投向证券类的资产,包括债券、股票、REITs等等。

居民财富逻辑的这次剧变,您看懂了吗?

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