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2018 年地产行业十大猜想
发布时间:2018-01-05 17:04:110  

猜想一:因城施策,调控延续现状

2018年,我们认为调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。1)十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性;2)2017年九部委出台住房租赁市场新政,表示在长效机制建设完成之前,仍需要调控换取时间;3)尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长仍相对平稳;4)2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,同时住建部明确“满足首套刚需,支持改善需求”,未来进一步大幅加码概率亦不大。

 

 

猜想二:租赁用地供应有望逐步放量

中央经济工作会议明确提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。2017年7月,12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。但根据我们的统计,2017年各地出让或拟出让租赁用地仅187万平米。目前主要城市已出台未来三到五年的供地计划,租赁用地占比普遍在30%左右,预计2018年各地租赁用地供应有望逐步放量。

 

猜想三:资金面中性偏紧,压力点或在下半年

2018年中国经济工作会议强调稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,预计货币政策难有大幅松动。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险。

 

猜想四:销售中枢下行,一二线好于三四线

2017年行业三四线成交处于历史高位,尽管住建部工作会议公布的2018年580万套棚改计划,超出此前市场预期,但是在PSL增速下滑、大部分三四线城市房价大幅上涨已基本完成去库存任务的背景下,市场对货币化比例能否维持60%水平,拆迁户能否转化为有效的购房需求仍存疑虑。我们判断三四线在需求透支、基数效应等影响下,2018年销量同比仍将下滑。

在限价依旧严格、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下,预计越来越多开发商将选择接受政府指导价推盘。加上一二手价格倒挂,推盘上升或将带动2018年一二线城市销售企稳甚至略有回升。中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%,全国商品房销售面积整体同比下降5%。

 

猜想五:绝对库存低位,住宅新开工或超预期

按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,处于近年最低水平。分城市来看,35个大中城市和非35城市的住宅库存分别仅0.87年和0.47年,我们认为即使2018年销售增速回落,但销售绝对值仍处于高位,加上当前住宅绝对库存处于底部,住宅新开工表现将优于销售,或存在超预期可能。

 

猜想六:投资维持乐观,预计同比增长3-5%

步入下半年,土地溢价率大幅回落,11月百城土地溢价率为19.4%,连续四个月回落。土地市场降温背景下,下半年主流房企明显加大拿地力度,22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%,较2016年上升6.4个百分点。主流房企加大拿地背景下,2017年前11月土地成交价款同比增长47%。2017年4月1日,住房部和国土部发布新政,对消化周期在12-6个月的要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看,大多数城市仍低于12个月,预计短期供地仍将维持高位。对投资维持乐观,预计2018年地产投资同比增长4.3%。

 

猜想七:长租公寓方兴未艾

中央经济工作会议明确提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。随着本轮调控逐见成效,2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。近期深业集团宣布进军长租公寓,随着持续的政策发力和租赁用地供应放量,预计更多开发商将试水长租市场。

 

猜想八:强者恒强,集中度加速提升

2017年前11月行业百强销售面积同比增长29.8%,超过全国21.9个百分点。前11月行业十强销售额市占率达24.8%,较2016年末提升6.1个百分点。主流房企万科、保利、新城前11月销售额同比分别增长37%、45%和75%。随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显,2018年市场集中度有望加速提升。

 

猜想九:毛利率维持高位

2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%,较2016年全年上升1个百分点;销售净利率11.2%,较2016年上升1个百分点。尽管仍中长期来看,由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加建安成本上升,开发商结算毛利率将承压,但考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售的项目,且大部分项目对应拿地时间在地价尚未上涨的2015年,预计2018年行业毛利率有望维持高位。

 

猜想十:兼并收购浪潮有望延续

2017年以来,行业收购兼并事件层出不穷。据统计,2017年至今房地产各类兼并收购数量314宗,同比增长35.3%,涉及金额3384亿,同比下降16.6%。在调控影响深化,房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下,叠加公司债到期高峰,2018年更多中小房企将面临资金压力,收购兼并市场仍存在大量机会,行业并购整合浪潮仍将延续。

 

2018年,毛利率提升叠加预收款充足,板块业绩增长确定,估值及机构仓位均处于历史低位,龙头房企销售依旧有望高增长,在市场越加注重业绩及确定性背景下,板块依旧孕育着机会。在整体资金面偏紧、景气度下行背景下,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。建议关注以下投资主线:1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)模式独特或销售靓丽的高成长个股新城、华夏、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

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