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房地产:仍需等待“政策底”的到来
发布时间:2018-11-02 17:15:230  

近日,不少热点城市房贷利率的下调激起市场对国家松绑地产的可能性的探讨,房地产板块几度异动。在笔者看来,券商常谈的估值优势、龙头集中度提升或是三季报业绩优异等均难以成为中短期房地产板块股价的起爆点,政策的边际变化或将提供阶段性的交易机会,但房地产板块整体大的机会尚未到来,市场仍在期盼未来房地产行业可能出现的“政策底”。

长期逻辑梳理

目前市场看多房地产板块主要从业绩优异、估值优势明显以及龙头集中度提升三个角度出发。业绩上看,据wind统计,截至1030日,根据申万行业分类,34家百亿市值以上的房地产企业中,有30家实现净利润增长,其中27家企业净利润增速超10%18家增速超50%13家增速超100%。估值上看,房地产板块整体市盈率为9.03,排在申万28个行业的第三位,仅次于钢铁和银行,其中龙头股万科A000002)、保利地产(600048)以及招商蛇口(001979)的市盈率均在8倍左右,此外从PB以及NAV其他指标角度看,房地产板块的估值均处在低位。行业集中度上升是长期逻辑,大者恒大、强者恒强在弱市下会更明显,根据克尔瑞数据,截止9月末,百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升,同比增速远超行业。

在上述三大利好因素下,房地产板块今年依然出现大幅下跌,万科A今年自高点以来的最大跌幅甚至达到72.02%。高度预期之内的业绩以及未来业绩的不确定性也是制约房地产板块的一大原因,由于地产公司确认房地产销售收入需要一定的时间,因此其业绩的增长表现往往滞后于楼市销售数据的火爆,因此短期即便房地产企业公布火爆但却在预期之内的三季报业绩,也不易激起市场的热情。更重要的是,监管层重拳出击之下,如今市场对于房地产行业在未来的业绩存较大的不确定性,现有的业绩增速或难以为继,甚至市场还探讨在内忧外患之下“楼市崩盘”出现的可能性,风声鹤唳的房地产板块难以成为市场的首选。估值上虽然具有一定优势,但如今A股泥沙俱下,跌出投资价值的并非只有那部分房地产龙头个股,在A股探底之路尚未走完的情况下,市场担心包括房地产龙头股在内的一众蓝筹股将与A股的估值中枢一同下移,低估的估值存在进一步被低估的可能。因此,即便三大长期利好因素客观存在,但远水难救近火,房地产板块今年出现大幅调整。

 

    期待“政策底”到来

近期,北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象,为去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。对此,不少市场人士提出房地产市场解开限购已经箭在弦上”的观点,甚至有自媒体表示“全面取消限购”。尽管官方已对相关消息进行证伪,但房地产的表现依旧可圈可点,并未出现明显下跌。

分析来看,部分城市下调房贷利率主要由于资金成本下降和争夺市场份额。近半年来,央行降准等一系列货币政策使得市场整体流动性趋于宽松,银行的资金成本有所下降,因此房贷利率下调有一定合理性,部分银行也借此机会试图争夺更多的市场份额。

10月份,深圳推出首例现房销售,引发市场对房地产调控进一步升级的恐慌。不过,该地块在拍卖之初便已确定是现房销售,因此反映的是当时房地产市场的情况,而非监管层当下对房地产市场的态度。其次,另一个重点城市南京在下半年出台政策大幅降低拿地门槛,当地的现房销售条款悄无声息就此消失。不仅是南京和深圳,全国不少城市均出台上述看似态度截然相反的政策。笔者想表明的是,当下的房地产市场,虽然部分一线城市的政策有示范效应,但更多时候单一或少数城市的房地产调控政策往往是因城施策的结果,比如某个城市的房子销售情况不容乐观,当地便出台政策刺激,反之亦然,保证房地产市场的“稳定”,过热或过冷都是监管层不愿意看到的,因此投资者不能以此轻易得出类似“拐点到来”以及“全面松绑”的结论。

根据中指院的数据,土地楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;住宅用地成交楼面均价3881/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。从数据看,房地产市场降温十分明显,已经得到有效控制,短期内调控暂缓存一定可能性。另一方面,目前房地产库存处于低位,国家依然需要稳定楼市来实现经济平稳过度转型也是不争的事实,因此小周期上政策边际或存变化,这种预期差将带来阶段性的交易机会。

尽管消息面利空不断,但房地产作为最早进入调整期的板块之一,对各种不利因素的消化较其他板块更为充分,站在当下的时点已不再需要过度悲观。更长的周期看,前述所说的业绩优异、龙头集中度提升以及估值优势等都是中长线可以看多房地产优质个股的逻辑,但在爆发的契机上,除了A股整体的走势影响外,市场也在期待房地产行业能够出现阶段性的“政策底”。尽管后续难以出现如前中国人民银行行长周小川的“个人住房加杠杆的逻辑是对的,住房贷款应有大力发展的阶段”的核弹级喊话,但在已经经历连续的调控后,投资者可结合宏观经济数据去期待类似周小川行长发话等一系列关键事件的出现,也许并不意味着房价或是销售量的向上拐点的到来,但可以给予行业发展一个更为平稳和清晰的预期,届时房地产板块的机会将较为可观。

 

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