政府从2016年开始已经连续出台多种控房政策，比如，限购、限贷、提高首付比例等政策。这些政策出台的初衷是为了回归房子的应用本质，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。随着房价的不断攀升和限房政策的出台，使得购房门槛不断提高，租赁市场恰好可以缓解住房需求与购房矛盾，因此，房屋租赁会是房地产未来发展的其中一个方向。尤其是“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策的提出，更是把租房市场推到了一个高潮，长租公寓也应运而生。

租房市场需求旺盛  政策鼓励引导

由于一、二线城市发展较好，就业岗位充足，机会多，导致每年净流入人口为正，这就注定了这些城市的租房需求旺盛。数据显示，北上广深2016年租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，2016年对比2012年，租房需求增长超150%。为改善这种情况，2017年以来，在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的租房市场热度持续攀升，我国长租公寓进入新加速阶段，各路资本积极涌入该行业。

发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场趋势，中央和地方租房新政频出，住建部选取12个城市作为住房租赁试点，特别是“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策，引爆我国租房市场。以上海为例，上海十三五住房规划推出70万套新增租赁住房，比同期推出的商品住房还要多25万套，某种层面来看，未来是租赁住房的全新时代。

在国家大力推进房地产长效机制的过程中，长租公寓行业的机遇已经到来，依靠自身强大的资源整合能力，百强房企在抢占租赁市场份额的关键时刻占尽先机，打造品质产品、创造金融工具、多方合作共赢，多种手段并行扩张旗下长租公寓规模，长租公寓将成为百强房企新时代下的又一利润增长点。

租房市场空间足  产业链待完善

目前，租赁市场上的主力消费群体为90后，与以往的租房群体不同，该群体对租房环境、室内装修、交通、周边设施等均有较高的要求，传统的租房环境以及服务模式已经与租房市场不相适应。由需求引导供给，在该群体的推动作用下，可以进一步加速租房市场的发展，同时会带动租房产业链的发展，改善租客与房东的关系，提高中间运营商的效率、带动家政服务和小区配套等一些列业务发展。

现阶段，我国的租房市场还处于发展初期以赚取租金差为主的服务上，具有不确定性的发展特征，对于盈利模式也尚在未知的探索阶段。现有的运营模式是传统的“二房东”，盈利方式单一，主要来源于服务收益和房客衍生服务收益。同时，我国的租房市场比较混乱，房客与房源之间信息一般不对称，政府还需要大力推进住房租赁市场规范化。后续需要把一些列措施完善，并使之成为新的经济增长点，迎合租客需求，创造客户粘性及规模化运营下产生的现金流压力是所有长租公寓公司最初几年必须面对的挑战。

涉足长租公寓领域的公司也一直处于谨慎发展的状态中，一方面是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；另一方面，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。资金挑战对长租公寓来说难度巨大，此外我国长租公寓主要以租金回报为主。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.36%，深圳1.34%，上海1.33%，广州2.14%。在投入成本大，项目周期长，回报率低的情况下，注定长租公寓的发展不顺畅。

虽然，长租公寓现在发展还有很多痛点，但是面对我国万亿级租赁市场，依然无法阻止资本的疯狂涌入。多地政府大力推行租赁市场政策的同时，政府监管加上与企业、银行机构合作，实现客户引流，降低成本，使得租赁平台快速推广。2017年，百强房企在租赁项目的金融创新方面无疑走在行业前端，保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、碧桂园的全国首单百亿规模租赁住房REITs接连获批。长租公寓的融资工具创新，不仅缓解了房企的资金压力，更为项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

值得关注的公司标的

万科A（000002）：万科泊寓覆盖28个城市，获取房间已经超过9万间，其中91个项目已经开业，租客超过3万人。同时，开展租售业务联动，租金可抵房款。泊寓在多地开启租金抵房款模式，1元租金可转化为1积分，在购买万科在售项目时，积分将按比例抵扣购房款。如在杭州万科泊寓租期满一年的客户，凡购买万科杭州地区在售楼盘，租金可抵不过超过购买房源总价1%的房款；郑州泊寓的积分在购买万科住宅、写字楼、商铺时可1:1兑换抵扣款，积分抵用上限额度为人民币3万元，且不超过当次总房款的3%。泊寓通过营造生态圈中的业务联动，为万科的房地产销售业务提供了隐性客户，2016年，泊寓的业务为万科西南公司的销售增加了上亿的成交额。

旭辉集团（00884.HK）：旭辉领寓旗下三条产品线包括：博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓，三条产品线在旭辉的长租公寓板块中所占比列为1:8:1。其中，博乐诗服务公寓面向企业高管及金领人士退出，选址于一线城市及部分二线城市的核心区域；柚米国际社区则以轨道交通发达及产业园区聚集的区域为选址目标，定位客群为有一定经济基础，但还没有实力买房的白领群体；菁舍青年公寓则主要针对高校人群及青年群体设计。

表：旭辉领域产品线划分

数据来源：CREC服务号

碧桂园（02007.HK）：2017年10月，碧桂园集团与中信银行在北京签约，中信将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，同时整合中信集团各类金融资源，为碧桂园集团在长租住宅方面提供“定制式”“一揽子”“一站式”的综合化金融服务，满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求。同年11月，碧桂园与建行进行战略合作，碧桂园向建行平台提供长租房源，建行则为其提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务，在整合房源的同时对接深圳的承租企业，在推动长租产品金融化的过程中，碧桂园既获得了长租融资通道，又解决了长期企业客户的承租难题。